Budowa nowego domu stała się luksusem, na który dzisiaj osoby średnio zarabiające nie mogą sobie pozwolić. Z dwóch powodów. Po pierwsze: koszty budowy urosły do niebotycznych poziomów i na budowę trzeba wydać dwa razy więcej niż jeszcze półtora roku temu. Po drugie: aktualny poziom inflacji wymusza na Radzie Polityki Pieniężnej interwencję w postaci podnoszenia stóp procentowych. A one wpływają na wysokość płaconych rat kredytów oraz tych nowo zaciąganych. A to z kolei przekłada się na duży wzrost raty kredytu.
Dla wielu osób, które wzięły kredyt „pod korek” raty mogą być już nie do udźwignięcia. A to nie koniec podwyżek. Wielu kredytobiorców liczy na interwencję państwa i pomoc ze strony rządu, ale na to musimy poczekać. Zbliżające się wybory mogą zmobilizować rządzących do okazania miłosierdzia, mimo że taka pomoc nie będzie działać na korzyść zduszenia inflacji. Tak postąpił Prezydent Węgier, Viktor Orbán, co okazało się pomocne w zdobyciu zwycięstwa w niedawnych wyborach u naszych bratanków.
Analizy rynku mieszkaniowego pokazują, iż możemy się spodziewać dalszego wzrostu cen na rynku nieruchomości, ale osobiście uważam że tylko w segmencie spełniającym podstawowe potrzeby bytowe. Zauważmy, że populacja polski wzrosła o ponad 5% w związku z migracją ludności, więc potrzeby mieszkaniowe wzrosły. Stale rosnące ceny sprawiają, że koszty budowy są coraz wyższe, a to wpływa na rosnące ceny nowych mieszkań. Mniej rozpoczętych budów i więcej rąk do pracy w budownictwie nie determinuje nagłych spadków kosztów.
W przypadku domów sytuacja jest odmienna. Niskie stopy procentowe spowodowały, że wielu Polaków zakredytowało się ponad swoje możliwości, porywając się z przysłowiową „motyką na słońce”. Już można zauważyć, że przybyło na portalach nieruchomości, wiele ofert sprzedaży niedokończonych domów.
Coraz więcej osób będzie musiało pogodzić się z tym, że budowy domu już nie dokończy i będą musieli wystawić go na sprzedaż. Ale chętnych nie będzie wielu, więc ceny te będą musiały być atrakcyjne. To bank będzie „batem”, który będzie pospieszał inwestora, by ten zakończył budowę i oddał go do użytkowania.
Pamiętajmy, że większość domów jest realizowana ze wsparciem kredytu hipotecznego. Mało jest budów finansowanych za gotówkę. Osoba, która rok czy dwa lata temu zaciągała kredyt, przyjmowała inny poziom kosztów, jeśli chodzi o budowę. Dziś są to kwoty nie do udźwignięcia. Często też nie można podnieść kwoty kredytu, a bank wymaga oddania budynku do użytkowania przeważnie w dwa lata.
Podsumowując. Wielu kredytobiorców ma aktualnie nie lada problem. Pieniędzy na wykończenie już nie ma, a jednocześnie bank nie chce podnieść kwoty kredytu, bo w związku z rosnącymi stopami procentowymi zdolność kredytowa już zmalała o blisko 50% tego, co klient mógł dostać jeszcze kilka miesięcy temu.
Tu należy zauważyć, że tylko około 1% osób zarabia 10 000 zł i więcej w skali miesiąca. A posiadając mniejsze zarobki, nie ma co porywać się na budowę domu. Więc potencjalne grono osób, mających możliwości finansowe na budowę z kredytem, w dzisiejszej rzeczywistości jest wąskie. Oczywiście dochodzą do tego osoby kupujące za gotówkę, ale na rynku domów zdarza się to dużo rzadziej, niż w przypadku mieszkań. Bo mieszkanie można wynająć, a z drogim domem może być już trudniej.
Przeanalizujmy, jak może wyglądać sytuacja osoby, która wzięła kredyt na budowę w wysokości 400 000 zł, ale okazało się, że na dokończenie nieruchomości potrzeba jednak 700 000 zł.
Przy niskich stopach miesięcznie płaciła ratę 1561,83 zł za 400 000 zł kredytu. Obecnie, po podniesieniu kwoty do 700 000 musi zapłacić miesięcznie aż 5043,94 zł. Nawet jeśli współmałżonkowie zarabiali w sumie 8000 netto, dziś nie dostaną kredytu, bo Komisja Nadzoru Finansowego zaleciła bankom stosowanie do wyliczania zdolności kredytowej plus 5% do aktualnych stóp procentowych. Wiec dziś jest to 9,5%. A przy takim poziomie zdolność kredytową na kilkaset tysięcy złotych mało kto posiada, nawet jeśli miał ją jeszcze kilka miesięcy temu.
Wiosek. Jeśli możesz sobie pozwolić na budowę domu – wstrzymaj się chwilę, bo ofert sprzedaży rozpoczętych domów będzie sporo. Zaoszczędzisz dzięki temu. Cena zakupu takiego domu może być znacząco niższa od wartości odtworzeniowej takiej nieruchomości przy dzisiejszych cenach materiałów oraz kosztów robocizny. Zaoszczędzisz na tym sporo. Takich ofert powinno przybywać w najbliższym czasie.
Należy zauważyć, że narzucane przez KNF standardy liczenia zdolności kredytowej mają na celu zmobilizowanie banków do udzielania kredytów na stałym oprocentowaniu. Wzrost poziomu WIBOR nieznacznie wpływa na koszt kapitału banku, a mocno obciąża kredytobiorców, przez co zagraża stabilności całego sektora finansowego.
| Wartość kredytu | 400 000 zł | 700 000 zł |
| WIBOR 0,21 (przed podwyżkami) | 1 561,83 zł | 2 733,20 zł |
| WIBOR 5,6% (marzec 2022 r.) | 2 882,25 zł | 5 043,94 zł |
| wzrost procentowy | 84,54% | 84,54% |
Autor: KRZYSZTOF SZYMAŃSKI
Ekspert od finansów osobistych z kieleckiej firmy Finatio.